房地产融资的水龙头越拧越紧,房价会降吗?

时间:2019-08-12 来源:www.afyonguneyasm.com

  

2.强有力的住房融资。根据近年来持续的房地产调控,自2019年以来,房地产公司的贷款,包括银行贷款和非银行机构,已经大幅反弹,表现出很大的弹性(见图3)。与此同时,投资于房地产行业的信托基金在2019年第一季度迅速增长。根据信托业协会披露的数据,第一季度有超过2600亿新信托项目投资于房地产。 2019年,比上一季度和去年同期大幅增加。第二季度,房地产信托基金占各领域募集资金总额的41.74%。一些房地产企业通过信托实现了“预先筹资(通过明确债券筹集土地出让金)”,进一步提高了企业的杠杆率。此外,自2019年以来,房地产公司海外债券发行规模也迅速增加。前六个月,房地产企业发行的外币债券金额达到491亿美元,同比增长26.7%。年。一些激进的房地产公司发行美国债券的利率达到15%。 %。

3.居民的杠杆率仍在攀升。从下面的图4可以看出,住宅部门的杠杆率从2008年的不到20%迅速上升到2019年3月的近55%。在推动去杠杆化政策的推动下,住宅部门的杠杆率已经提高。没有拒绝,但继续。爬(见图4)。近年来,居民部门杠杆率的上升主要与房地产有关。自2019年以来,每月按揭贷款已经停止下跌并反弹(见图5)。

融资紧缩对房价的影响?

我们认为,这轮融资紧缩对房价影响不大。

首先,这轮融资紧缩是一种边际紧缩,这是快速增长的住房企业信托融资和住房企业外债的方向性修正。这不是系统性收紧住房融资。

其次,这轮融资紧缩主要是信托和海外债务,而房地产开发基金的来源(见图6)被搁置,这并不高。以2018年的数据为例,2018年房地产开发资金总规模约为20.3万亿元,其中境外债券规模约为405亿美元,房地产信托融资规模小于1万亿,这两者都占房地产开发资金。比例相对较低。此外,中国的宏观经济外部性目前面临更多不确定性。在内部,它正在经历相对困难的结构调整。房地产是当下的支柱产业,调控绝对是稳定的,难以系统收紧。监管的目的主要是抑制住房价格的过度上涨,并防止金融部门的风险。

最后但并非最不重要的是,土地已经成为中国整个信贷体系的核心,这使得房价变得困难。如果不可能改变这一点,就很难通过单一因素来调节房价。

土地归政府所有(实际上是当地政府),转让方式是招标拍卖。这两点确保了地方政府能够控制土地转让的规模和节奏,由此产生的土地转让费对地方财政来说极为重要。因此,它已成为地方政府促进地方发展的重要资金来源和保障。

政府可以通过土地融资,住房企业的土地使用权以及个人已经拥有的住房抵押贷款。因此,土地成为整个信用体系的核心,约束政府,住房,金融公司和居民。

可以说,土地与政府的信贷,特别是地方政府有关,而另一方则与居民部门的信贷有关。这是房价困难的根本原因,也是难以规范住房价格的单一因素的关键。

展望未来,中美战略关系的重新定位使全国意识到依赖房地产的经济发展模式已不再可取。用科学技术取代房地产成为经济发展的引擎迫在眉睫,但经济的去房地产是一个长期的艰巨过程,过度的措施只会导致暴力的经济冲击。控制而不是盲目压制住房价格,这是交换经济结构调整时间的理性选择。因此,未来房价最可能的情况不是急剧上涨和急剧下跌,而是一系列小幅震荡。

本文最初由“苏宁财富信息”创建,由苏宁金融研究院投资策略研究中心副主任顾慧君撰写。